В рассматриваемой ситуации, при выборе возможных вариантов сдачи в аренду недвижимого имущества, во избежание правовых рисков, следует учитывать, что при распоряжении данным недвижимым имуществом должны быть учтены ограничения, установленные законодательством об ипотеке.

В частности, при заключении договора аренды, необходимо учитывать следующее:

В соответствии с положениями п. 3 ст. 346 ГК РФ, залогодатель вправе без согласия залогодержателя передавать заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам, если иное не предусмотрено договором или законом.

Так согласно положениям ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не установлено законом или договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду при следующих условиях: срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке).

Заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя (п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке).

Согласно абз. 2 п. 3 ст. 346 ГК РФ, в случае передачи залогодателем заложенного имущества в аренду без получения согласия залогодержателя, когда получение такого согласия является обязательным, применяются правила, установленные пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ.

Так, в случае нарушения залогодателем правил о предоставлении заложенного имущества во временное владение или пользование третьим лицам (п. 2 и 4 ст. 346 ГК РФ), залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога (пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ).

Соответственно, арендодатель вправе передать указанное недвижимое имущество в долгосрочную аренду, как в пределах срока обременения, так и за его приделами, но при условии получения согласия залогодержателя. В противном случае, существует риск применения залогодержателем (банком) санкций, установленных пп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ.

Таким образом, наиболее простым  будет вариант – заключить договор аренды на срок, не превышающий срок обременения. Такой договор подлежит государственной регистрации, однако согласия залогодержателя в таком случае не потребуется, если иное не установлено договором залога (п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке).

Что касается варианта заключения договора аренды на неопределенный срок или краткосрочного договора аренды с его последующей пролонгацией на неопределенный срок, то необходимо учитывать, что Законом об ипотеке, в частности ст. 40 Закона, не предусмотрена возможность на передачу обремененного залогом недвижимого имущества в аренду на неопределенный срок.

Соответственно, до истечения срока обременения арендодатель не вправе воспользоваться указанным вариантом, т.к. это будет являться нарушением законодательства о залоге и может быть квалифицированно как действия, совершенные в обход закона, что повлечет за собой соответствующие санкции со стороны залогодержателя.

Таким образом, наиболее предпочтительным является первый вариант заключения договора аренды, в дальнейшем же, по истечении срока обременения на передаваемое в аренду недвижимое имущество, арендодатель вправе будет воспользоваться вторым вариантом.

Comments are closed.