В ходе осуществления инвестиционно-строительной деятельности Застройщика возникает ряд вопросов, связанных с финансированием строительства объектов, которые впоследствии передаются в муниципальную собственность.

По нашему мнению, данные затраты Инвестора-Застройщика (обременения) на возведение объектов и реконструкцию учреждений, передаваемых Администрации можно учесть в составе первоначальной стоимости строящегося объекта, т.к. такие расходы Застройщика в рамках инвестиционного проекта являются условием реализации инвестиционного проекта в целом, т.е. предоставление имущественных прав Администрации обусловлено выполнением ряда вышеперечисленных обязательств.

В соответствии с положениями Постановления Правительства г. Москвы от 07.11.2006 г. № 882-ПП обременения инвестора – это дополнительные, не входящие в общий случай проектирования и строительства мероприятия, необходимые для создания и эксплуатации объекта, проводимые за счет инвестора.

Если в рамках инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти и органов местного самоуправления, без несения расходов на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости, и при этом со стороны органов государственной власти и местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства, то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Дополнительные расходы, связанные с наличием в инвестиционном контракте на строительство объекта обременений, как расходы, непосредственно связанные с таким строительством, учитываются в составе расходов на строительство объекта и увеличивают его первоначальную стоимость.

Соответственно, для целей налогообложения исходя из положений п.1 ст. 257 НК РФ расходы на обременения могут быть признаны для целей налогообложения прибыли в налоговом учете в составе первоначальной стоимости объекта.

При этом  положения п.16 ст. 270 НК РФ относительно исключения расходов, связанных с безвозмездностью передачи объектов в пользу третьих лиц, в рассматриваемой ситуации не применимы, т.к. передача объектов в пользу Администрации не является безвозмездной, а связана  с выполнением встречных обязательств.

Правоприменительная практика по вопросу учета обременений в рамках инвестиционно-строительной деятельности также складывается в пользу налогоплательщика.

В частности, позиция Минфина РФ и налоговых органов последних лет по данному вопросу сводится к тому, что дополнительные расходы, связанные с наличием обременений, непосредственно связаны с возведением объекта и поэтому должны включаться в его первоначальную стоимость (Письмо Минфина РФ от 4 февраля 2015 г. № 03-03-06/1/4371, Письмо Минфина РФ от 21.01.2013 г. № 03-03-06/2/4, Письма ФНС РФ от 04.04.2008 г. № 02-1-07/16@, УФНС по г. Москве от 11.11.2011 г. № 16-15/09654).

Кроме того, и арбитражная практика с учетом вышеизложенных аргументов  также складывается в пользу налогоплательщика (Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2010 г. № КА-А40/8561-10, Постановления ФАС Московского округа 01.02.2013 г. № А40-11126/12-107-53, ФАС Поволжского округа от 02.02.2010 N А12-7415/2009).

На основании вышеизложенного, по нашему мнению, при завершении инвестиционного проекта и выполнении обязательств перед Администрацией Общество вправе учесть указанные затраты в первоначальной стоимости объекта строительства исходя из условий Инвестиционного Контракта с учетом сложившейся правоприменительной практики.

Вместе с тем, обращаем внимание на то, что позиция налоговых органов «на местах» не всегда совпадает с официальной позицией ведомства, в связи с чем не исключены налоговые риски исключения указанных затрат из стоимости объекта, то есть списание расходов, приходящихся на «долю Администрации», за счет средств, не уменьшающих налогооблагаемую базу по прибыли.

Таким образом, если Общество примет решение учитывать расходы на обременение Инвестиционного контракта в первоначальной стоимости объекта строительства, то с учетом передачи Администрации части квартир в построенном жилом доме, методика расчета стоимости квадратного метра площади объекта в пусковом комплексе будет определяться путем деления общей величины затрат на строительство объекта с учетом расходов на дополнительные обременения на площадь объекта, оставшуюся в распоряжении Инвестора-Застройщика без учета площади, подлежащей передаче Администрации.

Документальным подтверждением экономической обоснованности понесенных Инвестором-Застройщиком дополнительных расходов могут являться:

  • инвестиционный контракт, предусматривающий обременения;
  • акт о реализации инвестиционного контракта;
  • справка о сумме фактических затрат, понесенных при строительстве объекта.

Comments are closed.