Вопросы, связанные практикой применения норм ГК РФ о договоре аренды регулируются Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – «Постановление № 73»).

Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 №13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – «Постановление №13») Постановление №73 было дополнено ключевыми разъяснениями по наиболее важным вопросам в правоприменительной практике, направленными на устранение пробелов действующего законодательства, а именно:

1. Стороны вправе заключить договор на аренду части вещи.

Разъясняя положения ст. 607 ГК РФ, в соответствии с которой «…в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия, здания и другие вещи…», Президиум ВАС РФ в п. 9 Постановления №13 указал, что положения ГК РФ не ограничивают право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Между тем, ранее данный вопрос являлся спорным. Так в Информационном письме от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – «Информационное письмо №66») Президиум ВАС РФ  указывал на то, что договор на передачу в пользование отдельного конструктивного элемента здания не является договором аренды. При этом, давая разъяснения ВАС РФ исходил из того, что «…в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем конструктивный элемент здания не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому отдельный элемент здания, например крыша, не может являться объектом аренды. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора…».

Таким образом, первоначально ВАС РФ придерживался противоположной позиции, согласно которой договор, заключенный в отношении передачи в пользование части вещи, не является договором аренды, а представляет собой договор, не поименованный в ГК РФ (п. 2 ст. 421 ГК РФ) и, соответственно, положения ГК РФ об аренде к нему не применимы.

Однако позднее позиция ВАС РФ в отношении данного вопроса изменилась. В Постановлении от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» Пленум ВАС РФ указал, что «…По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом…».

Таким образом, со временем позиция ВАС РФ в отношении данного вопроса претерпела существенные изменения.

В отношении аренды части недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений или помещений) отмечаем следующее.

В Постановлении №13 ВАС РФ указал, что «…если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом…».

В соответствии с положениями п. 2 и 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Закон №122-ФЗ»), «…если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади…».

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, Президиум ВАС РФ указал, что по смыслу приведенных положений Закона №122-ФЗ «…представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи).

Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным…».

Стоит отметить, что давая данное разъяснение Президиум ВАС РФ фактически воспроизвел положение Письма Росреестра от 09.11.2012 №14-5086/12 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором Росреестр разъяснил, что в случае, если в аренду сдается часть здания, сооружения, помещения, могут быть представлены подписанные сторонами документы, содержащие графическое описание части объекта недвижимости, пользование которой будет осуществлять арендатор, с указанием в графе «Примечание» кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения размера арендуемой площади и иных сведений, описывающих такую часть (например, номера комнаты) (представляется, что данные сведения могут быть внесены в кадастровый паспорт по инициативе сторон договора аренды). Данный факт, очевидно, свидетельствует о том, что на практике такие договоры заключались и регистрировались.

ВАС РФ также обращает внимание, что с учетом положений главы V ЗК РФ, заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

2. Арендодатель вправе сдать в аренду имущество, право собственности на которое у него еще не оформлено.

Пленум ВАС РФ, разъяснил положения ст. 608 ГК РФ, в соответствии с которой право сдачи имущества в аренду принадлежит только собственнику имущества либо лицу, уполномоченному на это законом или собственником имущества. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 10 Постановления №13, арендодатель, по смыслу ст. 608 ГК РФ, должен обладать правом собственности на сдаваемое в аренду имущество на момент передачи данного имущества арендатору. Таким образом, договор аренды, заключенный лицом, не обладающий правом собственности на объект аренды на момент заключения договора, не является недействительным.

Кроме того, применительно к ст. 608 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества, право собственности на которое еще не было зарегистрировано в реестре прав за его владельцем на момент передачи данного имущества в аренду, также не может быть признан недействительным.

Исходя из данных разъяснений, договор аренды имущества может быть признан недействительным, только в случае, если арендодатель не обладал правом собственности на момент фактической передачи имущества арендатору, заключение же самого договора в момент, когда право собственности у арендодателя на передаваемое в аренду имущество еще не возникло, не влечет его недействительности. Таким образом, в целях ст. 608 ГК РФ, для признания договора аренды действительным, имеет значение не момент заключения договора, а факт того, обладал ли арендодатель правом собственности на сданное в аренду имущество в момент фактической его передачи, в соответствии с подписанным сторонами договором.

Таким образом, ВАС РФ распространил на отношения по аренде имущества правило, применяемое в отношении договоров купли-продажи, установленное п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – «Постановление №54»). Согласно данному правилу «…отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество — предмет договора — само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным…».

До вступления в силу Постановления №13, единая позиция в отношении трактовки положения ст. 608 ГК РФ отсутствовала.

Некоторые арбитражные суды, признавали договор аренды заключенный в отношении имущества, право собственности на которое у арендодателя еще не возникло, ничтожным (Определение ВАС РФ от 06.09.2012 №ВАС-11547/12, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 24.03.2011 по делу N А10-1655/2010).

Однако существовала и другая позиция, согласно которой договор аренды имущества, на которое у арендодателя еще не возникло право собственности, признавался действительным (Постановление ФАС Московского округа от 09.11.2012 по делу N А40-31862/12-11-291, Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2012 по делу N А40-82572/09-157-579, Постановление Президиума ВАС РФ от 07.09.2010 N 4037/10).

Пленум ВАС РФ в п. 10 Постановления №13 также указал, что «…в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица), арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора…».

При этом ВАС РФ в п. 12 Постановления №13 разъяснил, что положения ст. 608 ГК РФ не означают, что арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Стоит обратить внимание, что в соответствии с налоговым законодательством, в частности  с пп. 10 ст. 264 НК РФ, арендные платежи относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией и учитываются в целях налогообложения прибыли организации. В связи с этим, в рамках рассматриваемой ситуации, на практике нередко возникает вопрос, будут ли арендные расходы (в том числе расходы на отделку, ремонт помещений и арендную плату), уплаченные арендатором уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, в случае, если у арендодателя еще нет права собственности на сданное в аренду имущество.

Ранее в этом вопросе контролирующие органы придерживаются однозначной позиции, согласно которой договор аренды имущества, на которое не оформлена собственность, не может являться основанием уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Так согласно Письму Минфина РФ от 27.03.2006 №03-03-04/1/288, «… договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, не является документом, подтверждающим произведенный арендатором в соответствии с данным договором расход…».

Данная позиция поддержана также в Письме Минфина РФ от 13.05.2011 №03-03-06/1/292, согласно которому «…в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций…», Письме УФНС РФ по г. Москве от 18.06.2009 №16-15/061721.3.

Однако арбитражные суды, в отношении данного вопроса, принимая сторону налогоплательщика, придерживались иной позиции, согласно которой «…налоговое законодательство не ставит в зависимость учет арендной платы в целях налогообложения прибыли от оснований и правомерности пользования помещением. Поэтому неподтверждение арендодателем права собственности на сдаваемое в аренду имущество не свидетельствует об отсутствии понесенных арендатором расходов, «…признание сделки недействительной ставит под сомнение основание, а не факт осуществления расходов в виде арендной платы. Фактически понесенные затраты, направленные на получение дохода, могут признаваться в составе расходов для целей налогообложения прибыли вне зависимости от наличия договоров аренды и регистрации права собственности арендодателем…» (Постановление ФАС Московского округа от 26.08.2011 N КА-А40/9333-11, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2011 №09АП-18940/2011-АК, Постановление ФАС Московского округа от 15.07.2010 N КА-А40/7183-10-2).

Таким образом, очевидно, что в связи с принятием Постановления №13 правоприменительная практика в отношении данного вопроса должна измениться.

Это обстоятельство связано с тем, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный до получения арендодателем свидетельства о праве собственности на него  в соответствии с разъяснениями данными Президиумом ВАС РФ признается действительным, соответственно арендатор вправе учитывать арендные платежи, уплаченные им по такому договору в счет расходов, уменьшающих налогооблагаемую базу по налогу на прибыль.

ВАС РФ в п. 10 Постановления №13 также указывает, что «…договор аренды будущего земельного участка, заключенный лицом, обладающим правом постоянного (бессрочного) пользования указанным земельным участком, намеревающимся выкупить его и впоследствии сдать в аренду, является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ, так как по смыслу п. 4 ст. 20 ЗК РФ заключение договоров, предусматривающих распоряжение (в том числе и в будущем) земельным участком, принадлежащим лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, не допускается…».

3. Арендодатель вправе сдавать в аренду недвижимое имущество до получения разрешения на его эксплуатацию.

ВАС РФ в Постановлении №13 дал разъяснения в отношении возможности аренды недвижимого имущества, на которое не получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Так в п. 11 Постановления №13 установлено, что «… отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды…».

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с положениями п. 7 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 №113, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ)

Таким образом, согласно положениям законодательства, разрешение на ввод в эксплуатацию является обязательным документом, необходимым для регистрации права собственности на создаваемое, реконструируемое недвижимое имущество, и соответственно, является одним из документов подтверждающих право собственника на распоряжение им.

До внесения изменений в Постановление №73 в судебной практике преобладала позиция, в соответствии с которой заключение  договора аренды недвижимого имущества при отсутствии разрешения на ввод его в эксплуатацию не допускалось (Определение ВАС РФ от 21.12.2007 N 16945/07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.09.2012 по делу № А26-10070/2011).

Вместе с тем, в судебной практике встречаются случаи, когда суды, при отсутствии  разрешения на ввод имущества в эксплуатацию, признавали правомерность заключения договора аренды  (Определение ВАС РФ от 09.11.2012 г. № ВАС-14320/12, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 г. № Ф03-7965/2009).

А Президиум ВАС РФ в Постановлении от 15.01.2013 г. № 9798/12 указал, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта.

В п. 11 Постановления №13 Президиум ВАС РФ также указывает, что передача объекта аренды арендатору до ввода его в эксплуатацию для осуществления ремонтных и отделочных работ не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В тоже время ВАС РФ обращает внимание, что «… при наличии соответствующих оснований лица (арендатор и/или арендодатель), виновные в эксплуатации объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, подлежат привлечению к административной ответственности в соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ…».

Таким образом, очевидно, что ВАС РФ разрешая вопрос о правомерности заключения договора аренды объекта капитального строительства, переданного арендатору до получения разрешение на ввод в эксплуатацию, исходил из того,  передача арендатору такого имущества может осуществляться только в целях владения, но не пользования. В данной ситуации арендатор не вправе эксплуатировать такое имущество по прямому назначению, до ввода его в эксплуатацию, в связи с установленной за это административной ответственностью, однако законом не запрещается осуществление его отделки и ремонта.

4. Отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает стороны от обязанностей, связанных с его заключением, при фактическом исполнении договора.

Как установлено положениями п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Соответственно, если договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, он считается незаключенным. Данный вывод подтверждает п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которым «…при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным…».

Однако как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 14 Постановления №13, «…если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется…».

Таким образом, договор аренды связывает заключившие его стороны обязательствами по отношению друг к другу, которые не могут быть изменены в одностороннем порядке одной из сторон, даже в том случае, если он не зарегистрирован, при соблюдении следующих условий:

— объект аренды передан арендатору;

— имущество принято арендатором без каких-либо замечаний;

— между сторонами договора достигнуто соглашение о размере арендной платы и другие существенные условия;

— условия договора фактически исполнялись сторонами.

При соблюдении данных условий, согласно разъяснениям данным Президиумом ВАС РФ в п. 14 Постановления №13, в силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Соответственно, арендная плата полученная арендодателем от арендатора по незарегистрированному договору аренды, в данном случае, не может быть признана неосновательным обогащением.

Между тем и ранее в правоприменительной и судебной практике применялся аналогичный подход. Так арбитражные суды сходились нам том, что незарегистрированный договор аренды считался незаключенным, однако если имущество было передано и использовалось арендатором, он обязан вносить установленную договором арендную плату (Определение ВАС РФ от 20.07.2012 N ВАС-8502/12, Определение ВАС РФ от 11.07.2011 №ВАС-9163/11, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.04.2012 по делу №А43-14347/2011, Постановление ФАС Поволжского округа от 10.07.2007 по делу №А55-15240/06-24).

Стоит отметить, что в связи с тем что, несмотря на то, что такой договор считается незаключенным, но арендатор уплачивает арендные платежи за использование такого имущества, он, исходя из логики данных отношений, как и в случае, рассмотренном нами в п. 2, вправе учесть такие расходы в целях уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Президиум ВАС РФ также отмечает, что «…в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ…».

5. Арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды даже после погашения арендатором долга по арендной плате.

По правилу, установленному пп.3 ст. 619 ГК РФ, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Президиум ВАС РФ в п. 23 Постановления №13 разъяснил, что «…даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора…».

Следует отметить, что ранее в правоприменительной практике преобладал иной подход, согласно которому погашение долга по арендной плате свидетельствует об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Так в соответствии с п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» «…требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд…» (Определение ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11, Определение ВАС РФ от 13.08.2010 N ВАС-10556/10, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.06.2012 N Ф03-2184/2012, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2009 по делу N А43-30501/2008-13-753).

Президиум ВАС РФ в п. 23 Постановления №13 также отметил, что непредъявление требования о расторжении договора аренды в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

6. Допускается изменение условия договора аренды о размере  арендной платы чаще одного раза в год.  

В соответствии с положениями п. 3 ст. 614 ГК РФ, «…если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.  Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества…».

ВАС РФ в Пункте 21 Постановления №13 разъяснил, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и «…допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует…».

При этом следует учитывать, что согласно разъяснениям ВАС РФ, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, согласно данным разъяснениям, стороны договора по взаимному согласию вправе изменять условие договора об арендной плате чаще одного раза в год, даже в случае, если данное условие в договоре аренды отсутствует.

Однако при этом, в одностороннем порядке арендодатель имеет право изменить соответствующее условие о размере арендной платы не чаще чем раз в год.

Кроме того ВАС РФ в п. 22 Постановления №13 разъяснил, что если договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, при отсутствии ее государственного регулирования, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.