Правовая регламентация инвестиционной деятельности осуществляется на основании Закона РФ от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РФ» (далее — Закон № 1488-1) и Федерального закона от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39-ФЗ).

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.  (статья 8 Закона № 39-ФЗ).

Действующее законодательство, регламентирующее инвестиционную деятельность в строительстве, в качестве правового основания для регулирования правоотношений субъектов инвестиционной деятельности указывает инвестиционный договор, который должен быть заключен в соответствии с нормами ГК РФ. Иных положений, содержащих обязательные условия к инвестиционному договору в законодательстве об инвестиционной деятельности в строительстве, не содержится.

Однако, ГК РФ так же не содержит специальных норм для такого вида договоров как инвестиционные.

В такой ситуации стороны при заключении договора вправе руководствоваться положениями статьи 421 «Свобода договора» ГК РФ. Нормами данной статьи установлено, в частности, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, при этом стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом, согласно пункту  4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, действующим в момент его заключения.

Иными словами, содержание условий договора, определенное законом, является обязательным для сторон, заключающих такой договор.

Однако, как отмечалось выше, правовой анализ законодательства об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, позволяет сделать вывод об отсутствии каких-либо требований к инвестиционному договору, как то: регистрация, заключение договора после выполнения каких-либо условий (например, получения разрешения на строительство и т.п.).

В качестве сравнения можно привести требования для заключения договоров участия в долевом строительстве, регламентируемых Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

Данный Закон о долевом строительстве содержит требования как к лицу, имеющему право привлекать денежные средства (статья 2), так и требования к договору участия в долевом строительстве (обязательная регистрация такого договора,  отражение существенных условий и др.),  а также требования о получении разрешения на строительство для привлечения денежных средств участников долевого строительства (статья 3) и т.п.

Действие Закона о долевом строительстве не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве (пункт 3 статьи 1 Закона о долевом строительстве). Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности

Что касается разрешения на строительства, то правовой регламент его назначения, порядка получения содержится в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

Для получения разрешения на строительство застройщик к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен приложить определенные пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ документы, а именно (в том числе):

• правоустанавливающие документы на земельный участок;
• градостроительный план земельного участка;
• материалы, содержащиеся в проектной документации;
• положительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

При этом, требовать иные документы, помимо указанных в пункте 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, запрещено (пункт 10 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).

При этом, обращаем Ваше внимание, что законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (пункт 1 статьи 4 Градостроительного кодекса РФ) и не распространяется на договорные (гражданско-правовые) правоотношения участников строительства.

Таким образом, разрешение на строительство является административным актом для осуществления строительных работ и не может сказываться каким-либо образом на возможности субъектов гражданского оборота (в том числе,  субъектов инвестиционной деятельности) заключать любые сделки.

На основании вышеизложенного, по нашему мнению, заключение инвестиционного договора возможно в любой момент, согласованный сторонами.

В обмен на вложенные средства, вновь привлеченные инвесторы приобретают право на профинансированную ими часть объекта капитального строительства.

Единственное требование, которое будет применяться к такому соглашению – письменная форма. Иные условия также подлежат включению в инвестиционный договор – лишь по усмотрению сторон.

Разрешение на строительство, как и разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию имеют обязательное значение для регистрации прав на объект недвижимости, созданный в рамках инвестиционного договора.

На этапе заключения инвестиционного договора, разрешение на строительство, по нашему мнению, может обладать некой дополнительной гарантийной функцией для инвестора.

Однако на наш взгляд, основным ключевым моментом при реализации инвестиционного проекта являются правоотношения по поводу земельного участка, на котором предполагается строительство, так как получение разрешения на строительство – административный порядок, который четко закреплен в законодательстве и который должны соблюдать уполномоченные на выдачу разрешения на строительство органы. В то время как предоставление земельных участков для строительства является предметом договоренности сторон земельных правоотношений (собственника земельного участка и будущего застройщика). Исключение в данном случае составляют те ситуации, когда сам собственник земельного участка является застройщиком.

Судебная практика свидетельствует о довольно обширной категории споров именно в части предоставления земельных участков для строительства. (Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2007 г. № КГ-А41/13247-07 по делу № А41-К1-16305/06, Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2007 г. по делу № КГ-А41/2723-07)

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о том, что легитимность инвестиционного договора не ставится в зависимость от соблюдения сторонами инвестиционного договора каких-либо условий (получения разрешения на строительство), при том, что наиболее высокие риски при осуществлении инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, связаны с предоставлением земельных участков для строительства, а не с самим порядком получения разрешения на строительство.