Компанией приобретена недвижимость (нежилое здание) на праве собственности, в котором она осуществила реконструкцию — надстройку (построен дополнительный этаж) при отсутствии соответствующей разрешительной документации на осуществление реконструкции объекта и оформления права собственности на данный объект. Права на землю по данному объекту не были оформлены надлежащим образом.

По нашему мнению, очевидно, что в отношении реконструируемого спорного объекта недвижимости, не исключены и высоко вероятны правовые риски, связанные с признанием его самовольной постройкой в соответствии с нормами ст. 222 ГК РФ и применением соответствующих негативных правовых последствий к такому объекту. В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается «… другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, … либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм».

Исходя из буквального толкования вышеназванной нормы, для признания объекта самовольной постройкой требуется выполнение одновременно следующих условий:

1. Самовольной постройкой признается только «созданное» недвижимое имущество, что, по нашему мнению, влечет некую неопределенность в вероятности признания «реконструируемого здания» таковой в силу того, что данный объект не «создается» в буквальном понимании указанной нормы.

Однако, обращаем внимание на то, что в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, под недвижимыми вещами понимаются объекты, «… перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно…». (п. 1 ст. 130 ГК РФ) При этом, нормы градостроительного законодательства определяют, что процесс строительства подразумевает «создание зданий, строений, сооружений». (п. 13 ст. 1 ГрК РФ) Под реконструкцией объектов капитального строительства подразумевается – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади и т.п.). (п. 14 ст. 1 ГрК РФ)

Однако, согласно п.2 ст. 51 ГрК РФ, также как и при осуществлении строительства объектов капитального строительства, их реконструкция осуществляется на основании разрешения на строительство. Аналогичное требование установлено также в ФЗ No 169 от 18 октября 1995 г. «Об архитектурной деятельности в РФ», а именно Застройщик для осуществления реконструкции объекта недвижимости, затрагивающих характеристики надежности и безопасности зданий, сооружений, коммуникаций, должен иметь разрешение на строительство». (п.1 п.2 ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ»)

2. Создание спорного объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, проанализировав рассматриваемую ситуацию, резюмируем, что существует вероятность признания реконструируемого объекта самовольной постройкой. Вместе с тем, учитывая, что возведение дополнительных этажей в здании, принадлежащем Компании на праве собственности, привело к его реконструкции без надлежащего оформления разрешительной и право устанавливающей документации, то признаками самовольной постройки обладает только «надстройка» в виде дополнительных этажей, но не первоначальный объект недвижимости. Аналогичное мнение выражают и судебные органы. (Определение ВАС РФ от 13.07.2009 г. No ВАС-8197/09 по делу No А40-55524/08-54-435, Определение ВАС РФ от 05.09.2008 г. No 10942/08 по делу No А 21-4967/2007, Постановление ФАС Поволжского округа от 17.05.2010 г. по делу No А12-10934/2009)

При признании объекта самовольной постройкой возможны следующие правовые последствия для Компании, а именно:

Невозможность легального использования такого объекта, включая право сдавать в аренду третьим лицам; осуществление сноса незаконно возведенного объекта за свой счет за исключениями, установленными п. 3 ст. 222 ГК РФ; (п.2 ст. 222 ГК РФ) сложности с возможностью признания права собственности на спорный объект в судебном порядке ввиду отсутствия соответствующего оформления прав на земельный участок, на котором возведен первоначальный объект недвижимости.(п. 3 ст. 222 ГК РФ).